Vendere casa Privato velocemente

Come vendere casa? La risposta a questa domanda non è assolutamente banale.

Siamo dopotutto in una congiuntura economica dove di soldi ne girano pochissimi, dove chi è in possesso di liquidità fa parte di una sparuta minoranza e dove le banche erogano credito in modo particolarmente attento.

Tutto è perduto? Non riusciremo più a disfarci della nostra casa? E che fare nel caso in cui dovessimo cercare di venderla in fretta, magari per un problema economico che dobbiamo fronteggiare il più rapidamente possibile?

Niente paura, perché nel corso di questa guida troverai tutti gli strumenti e le conoscenze di cui hai bisogno per vendere casa, organizzate in modo che siano facili da seguire e facili da comprendere.

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Non solo il prezzo: come e con chi vendere casa

La vendita di una casa è un atto complesso, che costringe a ricorrere a trattative talvolta estenuanti e che può comportare, se non gestito nel modo giusto, anche perdite economiche considerevoli.

In molti tendono a concentrarsi, e questo è quello che avviene anche in tantissime guide (spesso a pagamento), che si trovano online, sul prezzo.

Non è però l’unica componente che determina il successo di un’operazione di vendita della casa.

Ci saranno altre componenti altrettanto importanti:

  • Il tempo che possiamo aspettare: entro quanto dovremo vendere la casa? Possiamo aspettare oppure abbiamo necessità di sbarazzarcene subito?
  • In quale zona della città si trova la casa? Non è soltanto una questione di prezzo: alcune zone della città vedono un ricambio di proprietari molto più rapido, in altre invece sarà necessario organizzarsi meglio per la vendita.
  • quali canali abbiamo deciso di affidarci? Vogliamo vendere la nostra casa per conto nostro? Oppure per agenzia? Oppure ancora vogliamo rivolgerci agli annunci sulla stampa tradizionale? Sono metodi molto diversi tra loro, che non comportano soltanto spese diverse, ma anche tempistiche spesso molto diverse per la vendita.
  • Sono coinvolte banche? La casa è in condizione di essere venduta? Ci sono delle ipoteche che gravano sull’immobile?

Come vendere una casa tramite agenzia

Il metodo più comune e più comodo per vendere la casa è quello di ricorrere ad un’agenzia.

L’agenzia si preoccuperà infatti di valutare il vostro immobile, vi consiglierà un prezzo di vendita, si preoccuperà di gestire le visite dei potenziali acquirenti, cercherà di scremarli e vi seguirà fino a poco prima del rogito dal notaio.

I vantaggi sono sicuramente molti, come avremo anche modo di vedere nel dettaglio più avanti, anche se ovviamente non gratis.

L’agenzia immobiliare offre infatti tutti questi servizi dietro compenso, tipicamente pagato in proporzione al prezzo di vendita.

I vantaggi del vendere casa tramite agenzia

Ci sono diversi vantaggi, che analizzeremo uno per uno, nel vendere casa tramite agenzia:

  • L’agenzia si preoccupa, con i propri mezzi, della pubblicità: siamo in tempi in cui la gente ricerca case anche online e anche su riviste specializzate. Tendenzialmente con l’agenzia la nostra casa entrerà in contatto con più potenziali acquirenti, anche rispetto ai siti specializzati per la compravendita di case.
  • L’agenzia si preoccupa di scremare i potenziali acquirenti: è compito loro infatti evitare anche soltanto di mostrare casa a chi non potrebbe permettersela e a chi potrebbe sembrare non seriamente interessato all’acquisto. Questo si traduce in molte visite in meno e in una scrematura dei soggetti che potrebbero causare fastidi e problemi.
  • L’agenzia, a patto che sia onesta, può offrire indicazioni importanti per quanto riguarda il prezzo della casa che stiamo cercando di vendere. Occhio però in questo caso, perché i vostri interessi potrebbero essere diversi da quella dell’agenzia, che potrebbe preferire favorire l’acquirente o comunque mettere un prezzo basso per vendere la casa più rapidamente.
  • L’agenzia vi segue sia nella redazione del preliminare sia nelle questioni che tipicamente hanno luogo prima della compravendita vera e propria: caparre, accordi, consegna delle chiavi, immissione nel possesso.

I vantaggi non sono pochi e ci permettono di condurre una vendita semplicemente consegnando le chiavi all’agenzia, per poi ripresentarci al momento della proposta da parte dell’acquirente.

Quali sono gli svantaggi del vendere la casa tramite agenzia?

Non ci sono ovviamente soltanto vantaggi nel cercare di vendere la casa tramite agenzia. Tra gli svantaggi troviamo:

  • L’esclusiva: le agenzie se la fanno assegnare quasi sempre e questo vuol dire che, finché durerà, non potrete vendere la casa tramite altro canale. Nel caso dovrete pagare comunque, anche se aveste provveduto voi a trovare l’acquirente, pagare la commissione pattuita all’agenzia.
  • I costi: non sono bassi e possono rendere la vendita della nostra casa molto meno vantaggiosa di quanto avevamo preventivato.
  • L’onesta dell’agenzia: non è raro incontrare agenzie che propongano dei prezzi ad esclusivo vantaggio loro e dell’acquirente; bisogna sempre fare molta attenzione.

Vendere casa da Privato: come fare?

Si può decidere anche di fare da soli, inserendo annunci su Internet e sulle riviste specializzate.

Sono sempre di più le persone che si rivolgono proprio a questa metodologia non solo per affittare, ma anche per vendere la propria casa.

I risultati? Possono essere molto interessanti, anche se al contrario di quello che si crede, non è molto facile seguire questo percorso.

I vantaggi sono ovviamente relativi alla commissione che altrimenti verrebbe percepita dall’agenzia, che ci rimarrebbe in tasca e che ci permetterebbe anche di offrire un piccolo sconto all’acquirente.

Dovremo però in questo caso gestire da soli:

  • Le visite: sembrerà poco, ma non lo è. Gestire le visite per chi non è preparato può trasformarsi rapidamente in un inferno, tra acquirenti che poi non sono realmente interessati e che possono farci perdere davvero un sacco di tempo.
  • Il prezzo: ne parleremo in modo più dettagliato più avanti. Calcolarlo non è facile e si può rischiare di proporre prezzi troppo alti, che allontanano ogni possibile acquirente, oppure prezzi troppo bassi, che non ci faranno ottenere il guadagno che invece il nostro immobile avrebbe potuto portare a casa.
  • La gestione del preliminare e della caparra: non dobbiamo necessariamente farlo da soli, perché potremmo comunque anche avvalerci di un avvocato. Sta di fatto che non avremo il supporto che in genere viene offerto dalle agenzie.
  • La gestione delle eventuali trattative: anche in questo caso non potremo giovarci del ricorso ad un tramite e dovremo invece fare tutto da noi. (Qui trovi una guida per gestire  le negoziazioni in maniera vincente)

Gli svantaggi non sono da poco, anche se, soprattutto per immobili di un certo valore, il risparmio potrebbe essere decisamente importante.

Le spese che toccano a tutti: le visure

Dato che la legge prescrive che, a meno di accordi in senso contrario, le spese notarili e di registrazione siano a carico dell’acquirente, al venditore ovvero al proprietario dell’immobile, cioè a noi, non resterà che pagare le spese di visura dell’immobile.

La visura catastale è infatti necessaria per garantire all’acquirente che non sano presente ipoteche e altri diritti di terzi sulla casa, se non quelli che riguardano l’eventuale mutuo che ancora grava sull’immobile.

Dove si può richiedere la visura catastale?

La visor catastale può essere richiesta:

  • presso gli Uffici Provinciali dell’Agenzia dell’Entrate
  • presso gli sportelli catastali decentrati, che sono in genere disclocati nelle sedi dei Comuni
  • in modalità telematica tramite servizio Sister
  • presso gli uffici postali che aderiscono al progetto Sportello Amico
  • tramite il servizio Certitel, sempre di Poste Italiane

Il costo della visura catastale si aggira intorno ai 10 euro e non è comunque una spesa di cui dovremmo preoccuparci durante la vendita.

Come calcolare il prezzo della casa da mettere in vendita?

Calcolare il prezzo di una casa da mettere in vendita non è assolutamente facile. Di seguito troverete qualche dritta per indirizzare il vostro calcolo ed evitare che la vostra casa venga venduta a prezzo troppo basso.

È importante allo stesso tempo evitare un prezzo troppo alto, che se non giustificato potrebbe allontanare molti potenziali acquirenti:

  • Il primo passo è quello di calcolare la superficie commerciale: sarà calcolato a partire dai metri quadri calpestabili, ai quali si devono però aggiungere i balconi e i terrazzi al 33%, e i muri interni e perimetrali, sempre al 33%.
  • Successivamente si dovrà calcolare il valore al metro quadrato: possiamo farlo visitando l’apposito servizio dell’Agenzia delle Entrate, che ci permette online e in maniera molto comoda di avere un valore medio al metro quadrato area per area, diviso anche per tipologia di immobile (abitazione signorile, abitazione civile, abitazione economica, villa o villino).
  • Dovremo successivamente moltiplicare il primo valore, i metri quadri, per il secondo valore, il valore al metro quadro; avremo così ottenuto il prezzo base. Il prezzo base è pero non sufficiente per calcolare il vero valore del nostro immobile: dovremo infatti calcolare altri tipi di fattori.
  • Se la casa ha una buona esposizione, una buona luminosità, o magari un panorama importante, se è collocata ai piani più alti, il prezzo può salire anche del 10–15%.
  • Nel caso in cui la casa abbia delle rifiniture di estremo pregio e abbia una divisione degli ambienti moderna, non possiamo alzare il prezzo, ma nel caso in cui invece fossero mancanti, lo potrebbero abbassare fino al 30%.
  • Gli accessori dell’appartamento, come la signorilità del palazzo, il giardino magari ben curato, atri spaziosi, ascensori di qualità, finiture comuni nuove, possono contribuire a far salire, anche se di poco magari, il prezzo di base.
  • Bisognerà anche calcolare la posizione relativa al quartiere: siamo vicini ai mezzi pubblici? Ai supermercati? Alle scuole? Sono fattori che possono influenzare in senso positivo il valore del nostro immobile.

Una volta che avremo individuato il prezzo giusto per la nostra abitazione da mettere in vendita, potremo fare un’ulteriore e importante considerazione: in quanto tempo vogliamo vendere? Chi non ha fretta non ha ovviamente bisogno di abbassare il prezzo.

Chi invece va di corsa, potrebbe praticare sconti, anche forti, per invogliare eventuali acquirenti ad acquistare.

Casa con mutuo ancora da pagare: si può vendere?

Sì. Non ci sono problemi di sorta per chi voglia vendere la propria casa anche nel caso in cui ci siano ancora diverse rate da pagare del mutuo.

In questo caso infatti si può procedere come segue:

  • Il nuovo proprietario può accollarsi il mutuo e poi chiuderlo, oppure continuare a pagarlo alle stesse condizioni che erano state previste per il vecchio inquilino.
  • il nuovo proprietario può subentrare con un nuovo mutuo, stipulato presso la banca che preferisce; noi riceveremo la somma con la quale verrà chiuso il mutuo.

Ad ogni modo la differenza tra prezzo di vendita e quota capitale residua, meno le eventuali spese, ci rimarrà in tasca.

Si può vendere una casa con un inquilino?

Si possono vendere anche le case che al loro interno ospitano un inquilino. In questo caso però la situazione dovrà per forza di cose discussa con il nuovo proprietario, che non può comunque mandare via l’inquilino prima del termine naturale del contratto.

Tipicamente si riescono a trovare accordi anche con l’inquilino, spesso con un conguaglio di una piccola somma che permetta allo stesso di muoversi presso un’altra abitazione.

Va comunque ricordato in questa precisa circostanza che l’inquilino ha tutto il diritto, anche in caso di vendita, a rimanere fino al termine del contratto, senza che nulla si possa fare per anticiparne l’uscita, se non secondo i termini che sono riportati sul contratto.

Conviene vendere casa adesso?

Chi ha ha intenzione di vendere casa sarà stato sicuramente terrorizzato da parenti, amici e magari anche dagli agenti immobiliari. I prezzi sono effettivamente bassi e chi deve vendere non si trova sicuramente in un buon momento.

Questo però non vuol dire che non si possa fare comunque un buon affare e magari portare a casa un buon prezzo per la nostra abitazione.

Certo è che nel caso in cui ci aspettassimo di portare a casa i prezzi degli immobili di 5–10 anni fa, saremmo destinati a rimanere molto delusi.

Il mercato immobiliare in Italia, fatte eccezioni per alcune case di estremo pregio e situate in aree molto particolari, come i centri storici e economici delle grandi città, è sceso del 25–30% rispetto ai prezzi che venivano praticati fino a 5 anni fa.

Negli ultimi mesi si sta registrando una piccola ripresa, anche se sicuramente siamo ancora lontani dal tornare ai livelli di prezzo di anni fa. Quel che è peggio è che non è detto che aspettando si riuscirà a tornare a prezzi interessanti per il nostro immobile.

Se si ha bisogno di vendere, non è detto che aspettando si riusciranno ad ottenere, soprattutto nel breve termine, prezzi più alti.

Un altro consiglio che ti diamo è di studiare le strategie di chi vuole comprare casa come investimento per avere maggior polso durante la trattativa, qui trovi un articolo dedicato agli investitori immobiliari.

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